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彩票查询第四届亚太商业地产建筑设计效能高峰

发表时间:2020-07-18 23:05

  【主持人】:欢迎大家参加第四届亚太商业地产建筑.设计.效能高峰论坛,在大会开始之前我说一些后勤方面的问题,会议有同声传译的服务,在大家进来之前可以拿同声传译的耳机来听,如果大家需要翻译可以到门口去拿,我们的会议有一部分的是中文,有一部分是英文,希望大家听完会议把耳机还到门口,今天的会议之后把材料发给大家。

  请把手机调到振动和静音的状态,因为会影响会议传输,在整个会议期间请大家不要吸烟,今天的午餐在大家的袋子里面,大家用券就可以享用,再次感谢大家来这里参加会议,今天有注意的主持,我们首先欢迎大会的主席致辞!

  【嘉宾】:大家早上好,我是来自美国捷德事务所的张赫,很高兴在这里跟大家共同见证第四届亚太部商业地产建筑.设计.效能高峰论坛这一重要时刻,请我允许代表亚太绿地主办方以及我们的支持单位,还有参与企业等予以诚挚地感谢,我现在宣布第四届亚太商业地产建筑,设计效能高峰论坛正式开始。

  第一部分是“保护历史,创建未来,留住城市的根与魂”,中国城市规划设计研究院郑院长,现在我们掌声有请郑院长为我们上台主持此部分。大家掌声欢迎!

  【郑德高】:很高兴参加这个会议,而且讨论非常重要的主题,今天是讨论保护历史和创建未来,留住城市的根和魂,现在进入转型发展时代,经济新常态,很多发展的模式和思考空间跟过去不一样,现在思路转型,我们要保护更多的东西,可能有的是虚,有的是实,很高兴来主持这个论坛,我们是一个讨论的形式,我们有请四位嘉宾:

  现在保护和留,保护什么,留什么大家也关注,不仅保护历史建筑,还要保护更大的范围。第二最大的困难如果要留的话,我们碰到什么样困难,或者我们思考什么维度,我们上次考虑都市更新的时候,什么是都市更新,建筑没有更新,功能更新了也是一种更新,我们思考什么维度,是经济要素第一,是新的功能要素第一,还是社会要素第一,所以思考维度怎么留,我们有很多的困惑的地方。有人说最大的层面是制度的层面,我们没有更新的制度。如果制度的话,政府获益是非常少,因为城市扩张土地原来不是明确地产人,到土地第二次分配的时候,政府的收获是什么。

  第三希望大家帮我们分享成功的案例,在实践的过程这些案例怎么成功,可以不可以复制,或者应该从里面得到什么样的启示,这个也是大家关心的问题,大家从自己经验和角度介绍10到15分钟,大家可以一起讨论。

  【周罡】:感谢主办方,今天有这么好的机会跟大家分享这个主题,就是城市更新,把根和魂留住,我们在具体操作当中,感觉中国经济走过30年高速责任期,实际上这个30年也是一个建筑长周期。我们感觉从十三五开始,可能面临动力依然在,但是动力结构,也就是动力源发生一些变化,今后的增长从增量的增长切换到存量的增长。

  又原来的粗放向精细的发展,转变。包括今天讨论的城市更新,今后在规划当中,它的目标也是由原来单一的目标向多元的目标转变,有的时候我们感觉面临的条件非常复杂。感觉今天这个议题根和魂,我们感觉讨论文脉多一点,我们也在思考这个问题谁来定义根和魂。

  我个人感觉更多还是从政府的层面,按照目前实际情况来看,政府在规划当中有很多的发言权,关键要做更新的项目,或者更新的规划,关键边际,你的底线东西谁来定,我感觉这个确实是比较大的难题。包括我们有很多想要切入到城市更新领域一些投资商,开发商对这个问题也比较困惑。

  从我们从事规划的设计方来说,感觉城市更新规划带来的挑战也是比较大的。原来相对来说增量规划比较好,一张蓝图可以去画,但是更新规划肯定不是这么一回事,因为上面的东西已经存在。这种挑战也是比较大的,感觉好象很多的能力已经超出了原有城市的规划,包括设计的范围。

  所以我们的感觉可能做增量规划很多东西可能是前期工作,特别是前期,评估,调研,摸底工作非常重要,前期的更新要摸的非常准。包括后续一些整个开发的游戏规则设定,这个也是非常重要。实际上大城市已经开始在做,原来都是一些点状,现在开始做块状,甚至比较大的区块,这个问题下一步需要去关注和突破的。

  【郑德高】:谢谢!丁院长说了一个定义,比较强调政府的评估,政府设定的工作,陈总操作的都市的实际。

  【陈红】:大家好,我是做企业,专门做创业园区开发和经营。相对各位来说,各位是专家和研究者,我更多的角度从实践的角度看怎么保护城市的魂和根。我们做创业园区已经有十年的时间,我们面对之前建筑,主要都是一些老厂房,这些老厂房其实大部分并没有什么特殊的历史文化的意义,但是但凡能超过30年,就是说已经不是我们这个时代的房子,我们就觉得特别珍惜,为什么珍惜它?

  我们在研究怎么规划,设计改造的时候,面对老房子的时候,你总能感觉输送一个很强的信息。就是说在那种环境底下,忍不住就去想跟这个环境,跟老建筑发生的事情,那些人,一些情景。所以怎么利用或者挖掘,或者更好把这些当年能给我们今天社会带来很大的成长,或者是推动先人的努力凝结成精神,把价值放大,是我们一直做研究,或者设计规划的时候很用心去做的,当你真的面对老房子,你更加用心面对它,研究它的时候,你觉得它给你传输的信息更多。

  所以每个创业园区,特别是老房子,甚至是建国前的房子,在每个园区里面最有价值,我说的最有价值包括两个方面,一个是人面对它的时候,对它的怀念,或者愿意呆在那里,愿意在那里思考的价值,另外一个是纯粹商业的价值。因为我们做企业经营的时候,在保护和开发老建筑的时候,我们更多是发觉价值来考虑,不像从学者,从整个学术,或者从文脉保护角度,我们比较特殊一点。

  但是从企业的角度来说,对它的保护可能就是更加符合大众,或者更加符合平民老百姓,一般消费者对有历史文化价值,或者可以记载早年记忆的东西开发,我们的角度更加有借鉴的价值。老房子除了有国家级,特别有代表意义的房子,大部分对每个人只是一种印记。如果像这种房子,我们只是百分之百的保护,或者严格封存起来,我相信这个东西再过十年,或者二十年,这个东西就破败掉了。我们面对这个东西的时候更多让它重新获得它的活力,让它开起来更加有生命力,我们也做了很多尝试,有一些让人赞叹的地方,很多人接触了觉得这个地方真好。

  我举两个例子,我们有一个园区在虹口足球场附近,就是当年华东电子厂的场子,它的历史跨度非常大,有三四栋厂房,60年代,70年代,80年代,90年代的都有,我们去规划的时候,我们更多挖掘它的建筑功能使用空间怎么发挥,但是对二十几年,或者是四几年的房子,我们考虑更多是保护,他们就是这个厂区的魂。很多房子其实比较崩烂掉了,在我们改造开放的时候,我们就跟考古一样,有很多的房子可能只剩下柱子,或者梁架在地下,因为我们是搞文化传媒,如果只是一般开发商就推掉,但是看到这种老房子的,似乎看到当年上海滩前辈,工人在里面辛苦的身影,所以我们觉得特别珍惜。

  但是这个房子认其破败,就这样吗?这样封起来吗?没有意义。我们就利用残岩断壁做了维修,坍塌掉尽量保持原状,我们根据体系剖出来,把景观,或者是私密的空间,或者是水井等于作为园区特有的书房,或者是什么,特别受欢迎,很多园区使用者也喜欢到那里去会友,甚至休闲,或者举办一些活动,通过这种形式记忆根和来历的地方,把功能嵌入到生活里面,重新又获得了生命,慢慢人气来了。它的历史更多人去关心他,研究它,我觉得这个也是我们对上海早期一个历程的再现做了一点贡献。

  另外还有一个房子,有些案例蛮有意思,那个房子大概是60年代的房子,是面积满大的,是铺瓦的老房子,我们很喜欢这种风貌,我们把它作为园区一个配套,专门做了很酷羽毛球,供客户和附近居民的使用,曾经被称为上海滩最酷的羽毛场。但是经过几年使用之后,再度成为危房,但是怎么办?后来通过和一些专家研究,从保护历史的角度挖掘什么样的概念,所以找出一个重生的概念这种房子外墙倾斜不成样子,把它加固已经改变不了危房的局面,索性在房子里面重新通过基础建设,重新在里面长出崭新的房子里面,这个有些争议,有人认为已经破坏掉,但是我觉得不失为一条道路,我们把房子部分老的顶,或者是风化外墙完全保留住,从建筑上加固。

  但是改造出来感觉非常好,就像老树头发出树芽一样,充满生命力,我们业界朋友也把它作为话题的讨论。实践有更多的探讨,可能跟大家分享没有那么多的理论的东西。

  【郑德高】:感觉陈总分享的理念,工业更新比较操作,但是住宅期比较难一点,要操作成功必须要有两个,一个有情怀,第二个可以赚钱,等一下再说。

  【丁致成】:都市再生目的是什么?就是创造一个有魅力的都市,什么是有魅力的都市,大家愿意来到某一个都市参观,或者访问,或者是观光旅游,如果哪一个都市故事是类似,长的一样,大家就没有兴趣要去我们,我们有了历史文化能够增加历史的方式,我们要创造一个美丽再生的方向,就是要把历史文化跟现代的技能和产业活动三件事情结合在一起。

  我在台湾所做的工作就是做都市更生跟都市规划的工作,台湾是300年历史的地方,真正有城市建设不过一百多年的时间,但是却有非常丰富历史的架构,曾经被荷兰人,被西班牙人,也被 当时的清朝统治过,它的族群非常多样,从原住民到大陆来的移民,还有台湾有很多新的移民,比如说东南亚来,非常多样的人种来的地方,它本身充满文化,历史冲突呈现台湾的社会。

  这么多样性的都市里面,但是我们也是一个民主化的社会,我们要面对更新又要保存,这两个常常面临非常大冲突和压力,大家在大陆不见得可以理解,台湾这几年为了历史保存和都市更新中间产生的争议,在社会上引起了很大的问题。所以最近市长讲过一些话,批评说你们是文化 ,因为他们常常要求某一些历史文化地点被保护。 我们基金会作为民间团体,我们主张更新和保存两者可以并存的。

  所谓都市更新包括了重建,整建,维护都叫做都市更新,它只是一个光谱,我们在不同的时候要不同的手段,不一定是全部保存,也不一定是全部拆除重建,我们可以找到某一些部分的平衡点,在全世界只要有名的都市,很重要都市更新案子里面都可以看到有一部分东西被保存下来,但是也有新的东西。最近比较成功的例子在台北东区有一个叫做嵩山文创园区的地方,本来是一个烟厂,现在变成大巨蛋要新建的地点,里面有新的办公大楼,各种购物商场,但是把老的厂区保留下来,变成非常有魅力的地方,台北最热门的观光地就是这个地方,大巨蛋还没有盖满,但是大家非常期待这样一个园区变成台北市最有生命力的一个地方。

  类似这样的成功案例还是比较多的,我们要做整条老街的保存。所以当你保存这样一个老地区的时候,非常困难,每一个主权人都有自己的主张,大家都希望把旧的房子拆掉,盖新的房子可以赚大钱,但是政府做了一个新的机制,可以在本来在这个地方发展的选择,移装到其他地方,所以也可以获得新的经济补偿,不是政府给他们补偿部,是民间开发商给他们。他们发展权去买的融基,买过来发展。这个对开发商来讲有相当大诱因。三峡也是一样的保存也是一样,原来老房子都是拆掉,但是被认定历史建筑,政府给了一些补助款,现在三峡老街所有观光客最爱去的地方,每一家店都非常兴趣。

  我想要做保存的工作,最大的重点并不是只是建筑物被下来而已,而这些人,这些故事,这些产业可以被留下来,如果全部把人赶走,换另外一批人进来,但是这些人跟历史没有关联性,如果把原有的人留下来,原来社区的关系可以留下来,这样的保存才是真实的保存。台湾的面临挑战更多,走过来一路非常的冲突,非常的困难,最后才完成的。目前还有几个重大案子正在进行,比如说在今年刚刚被指定为台北机场,这个是铁路维修机场,其实它的历史不会长,不过是80年历史,但是标志着台湾工业化重要的过程。

  全区被保存下来,但是保存下来的工作非常困难,但是保存花的钱非常多,但是铁路局已经负债累累,负债1200亿以上,所以无力做保存工作,又不准开发,这个是怎么样的大挑战。还比如金融港,旧的车库旧的车站可以保存下来,但是又想变为金融经济发展的引擎和心脏,但是保存跟发展找不到适当的平衡点,怎么样来发展。所以这都是目前正在面临一些重大的挑战,我知道在大陆这边,其实有非常多的很好历史遗迹,或者是重要旧的工业历史的地点。

  其实我蛮期待能够在大陆看到非常好的项目,其实我昨天看了在思南路保护的项目,我觉得做的非常好,我在这边可以有更多的学习机会。谢谢 大家!

  【郑德高】:谢谢丁先生介绍了台湾的经验,其实有魅力城市要有故事,彩票查询保护一个地方跟历史的关联度不那么长,但是跟故事的关联性比较长,第二要建立一个平衡点,就是保护和开发平衡点,因为这个平衡点是很大的难题,是一个全世界的难题,大家都要说平衡,怎么算是一个平衡是最大的难题,比如说现在最关注一个是保护多少,究竟这个故事讲多大,大家很关注。第二改造以后,收益归谁,归原住民,还是归政府,还是归开发商。如果都没有收益,这个事情就不容易办成,所以这个

  【王林】:很高兴跟大家分享,我刚刚半年前从上海归土局到交大,我来这里跟大家分享一些上海一些在城市保护和更新中的历程。

  我们今天谈保护也好,谈历史传承也好,我觉得现在已经是一种共识,现在到任何一个城市,比如说上海这个城市,最喜欢停留和享受的地方 是外滩,还有衡山复星历史风貌区,其实一个城市它的历史文化所带来的给这个城市的魅力,我觉得它的魅力永恒的及之所以今天讲城市更新和旧区改造,最核心的区别,是我们在尊重历史,尊重环境,以最小程度破坏历史的前提下做城市发展,以前我们提城市改造,城市开发,为什么在这个阶段提历史更新。

  今年今年上海主题是城市更新,我们在2000年的时候,国务院批准上海整体规划里面,完成土地建设规划里面,当时提出来三分之一地域里面是城市发展的用地,三分之一是农田,三分之一是绿化和森林用地,这个是到2020年。客观来说,今天为止二分之一土地已经用以城市建设,那么当然令人高兴所确定的城市发展目标其实在2015年的时候已经完成,有两项指标超额完成,一个 土地使用指标,一个是按照规划比例程度。上海的人口今年的数字超越了2500万。其实我们做的城市发展评估里面,在过去时间里面,我们为了人口,经济,社会的发展,我们做了很多的工作,但是所有这些工作都是以土地,资源,环境以比较初放式的在使用,我们在每一份土地里面的精细度是使用不足的。

  今年上海市委市政府叫做城市规划土地零增长,这个零增长也就是2020年目标在2030年,2040是不会变化,因为与纽约,香港,伦敦比较来说,我们土地使用面积远远超出,如果再这样发展下去,将对城市是非常不利的,我们已经到了关键点。所以今天可以在上海提到一个存量时代,也就是大规模暴雨过去之后,上海城市这种状态包括对环境的尊重,还有对历史文化的尊重。

  今天讲历史文化尊重的时候,上海对于上海文化保护的工作在十几年前就开始了。因为在十年前,上海成立了保护风貌保护部,我是组建人之一,也就是在十年过程中,刚才郑院长说到底上海做了多少,目前上海有一千多个建筑保护名单,大概涉及到4千幢的房子被法定保护的。

  第二个上海有44片历史文化街区,其实是41平方公里,上海中心城区三分之一被划为历史文化保护街区,我们叫做历史风貌区。在这里面城市是在发展,但是我们的风貌是业绩延续,也就是在这个地区一直做城市更新以尊重保护,尊重历史来做的更新。所以在十年前做了一个规划,把上海城区每一幢房子做了研究和确定,哪一个房子是保留,哪些是可以拆除,哪些是应当拆除,应该建什么样的高度和体量,这些都做了规定。

  大家十年再来上海,上海似乎保留了很多的房子,虽然是一个年轻城市,但是是有文化和历史传承,十年前的工作,刚才主持方也提到到底政府做了什么,政府做了一个底线,通过规划和限制的手段,到底这个部分自身怎么发展,如何发展,其实是需要社会的力量。上海外滩地区发展,从90年代开始其实是一个最经典,以政府为主导的项目,90年代把市政府搬到人民广场,开始外滩置换的工程,之后外滩园引进了国际开发商,拆除的面积比建的面积多的多,再一个基础设施的改造,放出50米宽的空间给外滩冰水地区,由此带来外滩城市环境遗存的提高。

  我刚才说经济平衡问题,保护本身是花钱的,而且这个在国际上案例,保护是花钱。保护建筑的自身带来是社会文化,它的经济价值可能带给这个城市,带给这个城区,周边,它自身本身,但凡有历史保护城市更新都是需要十年。思南路也是需要了十年,我有幸经历了全过程,从提出方案到全部实施,但是做这个项目是负资产,这个国企带来是给城市的贡献。

  另外的区域在其他区域里面有所发展。历史遗产保护的价值不在于项目本身的经济,其实它给这个社会带来的文化,精神,人文的价值更多的。这是一个案例。

  这个是政府层面的推动还有一个经典例子,就是田子坊,这个是由下而上的发起。这块卖给开发商作为旧区改造的区域。田子坊难度非常高,有人说为什么在这个地区造那么高的房子,我们把容积率转移到南部的地区,才保留下来。保护永远是一个永恒的主题,但是保护和发展的矛盾需要经济的平衡,经济是一个大的杠杆,而不是就地讲。

  我再举一个例子,这个区域是在在静安寺的,大概有3万平方米,原来规划拆除以后建高楼,现在形势下,越来越多的百姓,专家,包括政府也提出是不是可以留下来,但是光是动迁的费用老百姓离开这些场地的费用,用于新的建设开发无法平衡,更不用说保护,最后我们也是西方做法,我提出来一个方案,说城市保护需要政策,是不是可以把所有保留建筑不计入开发容积率,这个方案得到各方的支持。保留一平米不计入一平米,最后后果3万平米石窟里里弄保护下来。我认为是一种有文化城市发展。

  所以我在想历史保护,我认为是永恒的主题,而且它的价值随着经济的发展,它所受到的重视,因为它是人类文化,精神,内心最重要的部分,一定受到重视。但是光有重视不够,我们需要用政策,其实这种政策,任何一个政策都意味着经济的投入,技术方法的投入。所以今年上海已经出台了上海城市更新管理办法,这个是一个政策,它鼓励有文化,有传承的,尊重社会地区发展的更新。

  最近出台城市更新办法实施细则,这里面涉及到如何用政策技术平衡。我觉得特别重要,最后分享一个案例我昨天参加上海淮海西路570号举办红坊十年,十年前我发现这块地,我当时是雕塑处的处长,提出来在这里建一个上海雕塑中心,当时政府没有那么多钱,政府租赁跟民间资本合作,这块地变成上海非常时尚的历史保护区域,现在再度面临保护和更新的矛盾,因为政府不再拥有土地,现在再度拍卖由另外一家民营企业拥有,昨天的课题我们认为这个地区留下来文化气息如何保护,但是也要发展。我认为保护和发展是永恒的主题,城市更新也是永恒的主题。如果保护和发展基础上,更好有力的发展。

  这个需要政府,需要开发商,甚至民间社会的力量,包括建筑设计师的努力,通过方案,通过各种各样的共同努力,才能实现,靠任何一方的力量都是不足的。所以今天特别有机会跟大家分享特别好。

  【郑德高】:谢谢王林教授!我们享受了你在上海保护给我们留下来的遗产,我们有外地朋友说去田子坊看看,思南路南,我们说上海新的东西不多,只有老的东西,因为我们没有增量空间,只有存量空间。在保护里面政府做了大量的工作,但是政府没有收益,收益是全社会,给别人的;第二个任何一个保护要想各种各样的政策,现有的政策不太支持我们做保护工作。

  我们还有10分钟的时间,请四位回答一个单独的问题,然后回答共同的问题。你们觉得在城市保护里面最大的困难是什么?是制度层面的不支持,还是经济上没有收益,还是公众参与人数太多,所以很难实现。所以请周院长回答现在在更新过程中,什么样的功能,什么样的产业最适合从更新角度去做的功能,请陈董事长再做的过程怎么赚钱,收益来自哪里?请丁先生回答在更新过程,真正的收益归谁,或者什么样的比例最合适,是归原住民,还是归政府,还是归开发商,收益评价标准是什么样的?请王林教授回答一下,觉得现在政策和制度层面,还有哪些需要改进的地方,或者是遗憾的地方,因为我们要做那么多的保护工作,所有人说制度层面是最重要,但是制度还有什么地方需要改进的。

  【周罡】:我感觉最大的问题,保护关键要确定一个边界,确定一个管控的范围,由政府来引导,全社会来参与。哪些需要保护,保护到什么样的程度,这个是最重要,如果这个东西不确定,现在政府投入的资金肯定是有约束的。今后要引导社会的资本参与这些东西,如果没有管控边界,其实在操作层面很难操作的,肯定是前置的,保护到什么样的程度,深度是什么。

  第二个问题现在在中心城区做的城市更新比较多一点,接下来在城市边缘的园区,上海有很多的园区和地块面临更新,这些园区实际上都有大量更新的需求,这些用地,就是工业用地有一些服务业,原来制造业升级为服务业的需求,这个今后是一个方向,但是对政府来说也是一个挑战,这么大的量控制不好,可能会冲击现有的市场,比如说商务楼宇可能会受到冲击。

  【陈红】:我回答第一个共性的问题,保护老建筑困难在哪里,对经营者来说就是资金的问题,我投入来保护它,能不能达到一个平衡,或者就是一个可以持续保护下去的后续的资金,这个其实是很重要的。因为对于我们来说,既没有政府的支持,又没有民间力量的支持,像这样的老建筑在我们手里,肯定从它的身上开发商业价值,像我们这样的企业,或者建筑拥有者要长期开发的价值。如果仅仅供着,像文物保护起来,得不到保护也是被破败的。

  关于老建筑实现商业的价值,这可能得有一个基本规模房屋量,或者是建筑体量才能实现的问题,单单靠一个老建筑其实很难生存。对我们那么多年,那么多园区做法来说,我们特别希望,也很愿意投入力量去关注,把老房子作为打造园区产品力主要突破口,商业社会发展到现在,现在都有了崭新的房子,或者创意园区主要针对企业办公为主,可能他们过了要豪华大堂部,高速电梯等等的东西,大家关心个性化,舒适化,或者文化特征的东西,所以保护老建筑的同时,其实也是很好打造片区,或者社区,或者园区价值的突破口。我觉得这个是很好的东西,关键就是怎么做?这里面有很多的做法,我们把它作为社区文化象征,或者作为大家真正利用的东西,现在都在谈社群,就像今天聚在这里,讨论一样,可能提供这种场所,这种场所让大家讨论问题的时候,有更多灵感激发这方面有很多做的东西,我们有好几个园区都是经济效益比较好,社会效益比较好,有很多是得益于老建筑的功能,因为老建筑有特殊的价值,还有真正使用功能,可以让这个园区整体经营价格得到提升。

  相比一些80,90年代厂房,完全靠它的物理房屋价值,而没有文化价值,而那些具有老房屋价值的园区,它的持续吸引力,或者产品力是完全不一样,老房子对我来说是一个宝,不是一个累赘。

  【丁致成】:都市更新不仅是保护,也需要重建,我们认为要做最大的困难,就是获得共识,这个共识不仅是在所有千人跟开发商的共识,还包括跟政府的共识,我们在案例里面碰到最大的困难就是这件事情,可能开发商跟业主谈的非常开心,可是政府不赞成,就算政府核准了,可能社会大众有意见,每一件事情面临很多的批判,或者困难往前走的历程,这个也是在民主社会不得不去面对的问题,所以我们每件案件花在沟通的时间占了95%,可能线%,这个是最大的困难。

  其实在台湾都市更新和文化保存里面,永远都存在互相对抗和互相辩证的关系里面,如果我们在里面都有一个标准答案,事实上事情简单,但是没有标准答案,我们碰到每一个案例,每一个状况都是特殊的,没有办法有先例可寻,或者有特殊性,有的是居住的问题,有的是历史问题,有的时候甚至包括性工作者权利如何保护的问题,大家可能不理解,我们碰到各种稀奇古怪的状况。

  总而言之我们希望针对每个都市更新的案子,在一开始面对的时候,就比较彻底了解里面历史,文化到底是什么,我们该保护是什么,我们重建的部分是哪一个部分,我们希望在里面分辨清楚,找到一个我们认为可以执行一条路,事实上没有标准答案。谢谢!

  【王林】:我非常简洁,我的两个问题合并一个问题,就是政策创新,这个创新是多元政策创新,比如说定位居住,或者定位办公,有可能在二次开发中做多元,复合功能性调整,这个一定需要政策支持,如何适应地区城市在当下的发展,所以这种内生功能土地的创新是非常重要的。

  土地政策能不能鼓励土地或者房屋拥有者自我更新,或者这种自我更新更加容易有保护,有传承。很多土地用地者在外滩拥有这么好的楼,我想要自我开发不可以,一定要别人开发,这种土地政策创新也需要。在新的城市更新政策已经有了。

  在很多细节上的创新,比如说绿化也是需要的。所有城市更新问题是非常复杂的。这个之间大家需要合作的方式来在保护和创新过程中寻找一个路径,实现有机更新。谢谢!

  【郑德高】:大家都说的很好,城市更新和保护是没有答案的问题,但是有一个小小的答案。第一要有功能,或者有产业,第二要有资金,没有钱办不的事。第三要有共识,没有共识不容易达成,第四有政策,第五个还要有情怀,搞保护工作没有情怀不行,第六个要有故事,这个故事可以流传未来的故事,今天的讨论就到这里,谢谢大家!

  【主持人】:非常感谢郑院长精彩主持和精彩的总结,下面由北京三磊建筑设计有限公司吴文一先生为我们带来走进变迁中的城市空间和街道,大家掌声欢迎!

  【吴文一】:大家好!我是来自北京北京三磊设计公司设计总监吴文一,很高兴跟大家分享做城市的经验和过去的案例。

  特别有意思听到在座几位城市工作者对工作的回顾,我来自北京,我们来到上海的时候,都觉得上海有意思的街道和老建筑,今天在台上听到具体从事设计工作和制订关于上海改造和保护政策的演讲,真的检出很深,我借着几位的话题跟大家分享一下在北京所作的案例的故事,讲的是一条街,这条街是过去海边图书城,现在是创业大街。

  如果从北京来的同事可能比较熟悉,这条街经常上头条,这个街有着非常丰富历史故事,最近刚刚完成中国创业全国大会主会场,我们先看一下一个视频。

  这个项目由政府参与,有很多私企共同开发的项目,今天汇集了无数的创业者和孵化器平台。在这里溶聚了无数小的创业公司,还有很多的天使投资,风险投资公司,也吸引了来自全国各地,甚至来自全球的共同在创业和科研方面有兴趣的团队,这里变成非常好的平台,它是一个创业平台,也是未来有更多思考的空间。这就是今天所讲的中关村创业大街。

  这条大街有着非常有意思的故事,它最开始的时候是一条在北京西北部一条生活的区域,但是后来起起伏伏经过了很多的变迁,一直到最近由于咖啡的故事,又引起了更多人,社会的关注。这个咖啡有一个人叫做苏迪,他创办了一个咖啡叫做车库咖啡,这个咖啡有什么特别之处?这个咖啡来了以后吸引无数的咖啡,这些咖啡有个共同的特点,不仅是一个咖啡,可以在这里呆一天,同时也可以预见很多的人,在这里去讨论自己的创新的注意,然后可以找到钱,去遇到一些大咖,像小米的雷军还有无数业界有意思人,这个图书城原来卖书的书店以新的形式继续发展,还可以在这里继续看书,老的读书形式可以继续存在,也可以不看书,也可以买一本书等更多人来分享创业的经历的和生活经历。

  当重量的人物来了以后,你发现这条街真的不一样,所以全国各地的人都来了,同时人来,商业就来,这条街就活了。今天互联网非常发达的时代,大家都讲什么是虚拟的空间,再发达的互联网,我们总结出来仍然需要一个面对面的空间,这种咖啡,这类咖啡给我们提供非常重要人与人会面的地方,不管互联网再怎么发达,还是仍然需要人与人交流的空间。

  这条街并不大,只有220米长,是一条步行街,有十栋建筑组成,在北京西北部,这个黄颜色是雇工,这个红色是皇家园林,它有一套道路就是过去的官道,过去皇宫出行的官员从这条路经过,从城里面到海淀镇的时候,出发的时候这条红线就是官道,然后这条街就可以休息的地方,当时北京没有几环路,虚线就是过去北京的城墙,虽然经济的发展,城墙没有了,几环路也出现了。这个管道变得越来越不可辨认了,这个是当时城墙存在的时候样子,这个是今天城墙留下来,供人参观这么一小段遗迹。

  当时北京人的生活,出行的主要工具,稍微有点钱就是用人力车,大家娱乐生活,这个是天空飞翔著名的鸽子,就像大家喜欢养狗一样,还有工作生活之外,就是西洋镜。后来街道逐渐发展,社会经济文化发生很大的变化,街道变得越来越繁荣,商业变得丰富多彩,上面有一个眼镜店存在了很多年,一直到了80年代初的时候,全国开始高考,由于这个地方紧挨着大学,所以对图书需求非常高,你可以看到随着城市的发展,二环代替了过去了城墙,又扩建了三环,官道基本看不到了。

  今天到四环,五环,六环,整个官道淹没在城市群体里面,这条稍微不是很正的一条街,仍然在半途里面留有明显的记忆,这个是城市过程中的照片带有中国风的楼,就是海淀图书城的前身。我们可以看到四环把老的片区和新的片区割裂开来。 但是绿色这条西街存在我们的记忆当中,也是物理半途当中,这些老的产业,被新的高楼大厦所代替,还有一些著名的宅子被新的房子代替,还有一些老的社会服务设施也新的设施出现了。在这一片历史街区当中,虽然不复存在,但是经历过的人当中,留下非常深刻的记忆。

  这个记忆就像家庭相册一样,这个家庭相册代表了成长的过程。今天生活方式改变了,我们有些时候做城市发展用覆盖形式发展,这个是一个老的央视前老的工厂,这个工厂本来要保存 现在,但是由于当时认识各方面不不同,把这些东西让给了更多的高楼大厦。

  我觉得城市的发展,再生并不是一些的东西,更多跟生命有连接的东西。2006年的时候,接手这个海淀图书城的时候是很杂乱的地方,我们用街道是城市灵魂的概念,我们把这街做的更加人性化,我们在旁边加了很多公共广场,带有中国有人文情怀的东西做了外立面的设计,边上还有商业的活动,希望这个东西给这条街道带来更多的活力。

  特别有意思,我们所做的事情不会被城市所能够主导,因为当时我们做了所有的东西,但是业主还是要把广场圈起来,不希望人家用它的东西,整个社会互联网发达了,大家都不去买书了,实体书店都空下来,所以都改成卖衣服等等,有时候自己想要设计一个非常好的东西,但是大的环境没有提供一个可行的时候,这些空间只能作为一个背景,一个铺垫。

  今天由于新的机会来了,大家在创业创新,而且大家在互联网上购物行动又把我们新的经济模式带到这条街上。所以这条街有更多的人创业,政府抓住了这个机会,把一站式的功能搬到这条街,所以 成立创业会客厅的功能,把一站式的服务在客厅里面完成。

  还有一条重要的事情,这条街开发按照商业开发模式去,把大部分商铺卖节小商小贩,这个是很难管理,这几年通过回购70%物业回归政府所属开发集团操作范围,这样对招商引资有非常多的主动权,在它的主导下引进了非常有意思的企业,先像眼镜店仍然存在,书店也存在着,但是更多是跟关互联网企业入驻在里面,由于互联网+到这里来寻找更多的机会,这种空间变得更加有意思,大家在这里生活,工作,这个模式跟以前传统所认识的模式不一样。

  以前大家工作模式在家里睡觉,在办公室工作,这个街道在两点过渡的地区。有的人生活不是很富裕,街道就是家里的延伸,今天这个创业空间完全颠覆了传统模式,我们把生活,工作,娱乐全部混在一起,不能用过去的老的概念界定控制和街道,这个就是今天这个街道新的灵魂所在,也是思考怎么去做城市要注意的事情,以前关于尺度,关于空间的事情变得非常有活力,因为我们打了一个非常好的底子。在新常态下,我们将来有更多的规划,利用更多的空间,给创业者提供更加舒适,更加灵活的平台。

  这条街不仅是220米的街那么长,已经扩展到对面,影响到海淀中关村区域里面,当时设计的后院希望能够让更多人在这里进行交流,当你来以后,不管职业,是做什么,注意是大还是小还是用什么样的方式去卖注意,你的成功,或者失败可以在这里跟别人分享,可以在这里稍微休息一下。所有的空间虽然充满了不可预期的事情,但是往上走的台阶是非常有希望的台阶,非常有希望的路,因为在这里不仅在一条短短的街道上,在这里连接全中国也连接着全世界,在这里有很多成功经验可以分享,这个会客厅就是提供非常有希望的平台。

  我母做商业一定要做的非常混杂,只有混杂才有活力,就像中国人水至清则无鱼,这个混杂不仅是刚刚创业,是有深刻学术背景的人,不管是非常小的团队,还是非常精英的团队,你都可以在里面疯狂创业,因为在这里有一扇门,你打开之后有无数有梦想的人在大力铺路,搭桥,你不是一个人在这里孤军奋战,更多掌握着决策权支持着你。

  在这里共赢,复合,共生去创业的话,我觉得这条街是非常有活力,如果这个城市有更多这样的街道,我们的城市就是非常有意思的城市,有特点的城市,不会变成前层一面的城市。不管是北京人,还是从全世界其他各地来的人都可以找到属于自己一杯咖啡。谢谢大家!

  【主持人】:请大家就位,我们进行上午下半场的演讲,下面有请同济大学建筑与城市规划学院建筑细副主任、教授章明为大家带来充数城市功能与商业文化空间。

  【章明】:各位上午好!很高兴到这里跟大家做一个交流,半个小时的时间比较紧张,因为有一百多张幻灯片要放。今天讲的主题是建筑再生!

  我们分两部分,一个关于城市历史环境的再生,第二部分关注建筑再生,我从法国留学回来参与第一个项目就是上海新天地的项目,都是靠手工画的图,从那个时候开始老建筑的再生,我觉得未来成为中国建筑师关注的方向。上海2040城市规划当中,未来上海城市发展不做增量,只做存量,这个增量并不是不做新的东西,而是所有的土地不再做新的增量发展。今年国土局做一系列都是既有品质的提升。包括很多开发商已经把重点从拿新的地,或者二三线城市的地开始关注老的历史环境既有建筑价值再发觉,我觉得这个可能在很长一段时间成为大城市发展的趋势,同时成为规划师和建筑师关注重点,我们十几年关注建筑再生的主题。

  我觉得建筑再生不仅关乎建筑的事情,更加关乎的事情,一个城市的发展,一个城市的延续如果只是简单粗暴的发展,这个城市的魅力可能会丧失,城市文化魅力可能会消灭,这个对我们城市居住环境来讲,人居环境来说不恰当。城市的未来是在于我们看待未来的态度,我们讨论城市未来的时候我的一个观点,城市可以畅想,可以做绿色城市,可以做绿色的建筑,可以做未来的都市,也可以做海绵城市等等,我觉得所有城市未来的发展,包括智能城市,智慧城市,包括大数据等等,我觉得一定是它的趋势,除了技术之外,我们要回归文化的态度,文化的观点,这个文化态度和观点当中取决于现在看待过去的态度。

  今天来讲这句话是很正常的,但是曾经有过不正常发展阶段,我简单回顾20世纪旧建筑与保护的状况,现代主义对全世界建筑发展产生非常大的影响。反过来反思现代主义本身把过去视做通向未来的障碍,大家看到这个建筑的城市,大的高层建筑,大的高楼大厦,把建筑当做形式体系一个产物,所有的很多的城市阻断了历史的绵延,世界范围都存在这样的问题。

  这几张图都不是中国的场景,但是这个是柏林,瑞典,曾经在发达国家有过千层一面的状态,这个发展不是单一中国才有的现象,大量的历史建筑造成人为的迫害,这样的图片大家也可以看到,这个上海犹太人居住区,非常好的历史建筑,如果放在当下被当做保护,但是当初被简单粗暴拆除掉了。上海目前有44处历史风貌保护区,又公布了第五批优秀历史建筑保护名单,把优秀历史建筑的年代后移了,把现代建筑近代建筑当做保护的对象,这个是非常不容易的。上海在保护建筑方面我相信走在全国最前列,上海对历史保护建筑提出四类作出了分级保护。

  原来公布了大量历史保护名单,包括文物的保护名单,但是推动不了,很多时候由于资金的原因,价值观原因,包括居住在当中的人关系,但是提出分级保护之后,推进的速度大大在进行。大量人为建设性的破坏把很多文化资本价值给磨灭了。这个对城市发展来说,开发商角度来说未必是双赢的事情。这个曾经在有一本杂志叫做,有一个摄影家拍了百拆图,拆字有一段时间,在90年代的时候这个拆字成为时代特征的词,那个时候评比黏度热门词汇,这个拆字成为黏度热门词汇,他们开玩笑拆就是CHINA,跟中文的CHINA也是对应的。更早是西方的国家反省过来,对历史,对传统观点都发生转变。在60年代出了一系列的宪章对历史文物的保护。这些都指向对过去,传统历史建筑的保护。

  但是保护观念不断发生保护,从早期静态保护,到现在动态保护,早期静态下来如果不使用是保护不了,逐渐改变观点,要历史建筑拥有未来,要转换历史建筑的自身,适应新的需求,要用起来,这个对历史建筑是更好的保护,就是把它加以改造,修缮,重新赋予新的功能,赋予新的文化特质,加以重新的利用,这个我们从静态保护到动态保护的观念的改变。

  第二个范围的保护,从经典建筑逐渐发展到一般性的建筑。我们讲到岁月价值不仅依赖于经典历史建筑,而且也存在在一般建筑,有非常普通的建筑,曾经作为菜市场的建筑经过更新之后也成为重要的载体。

  我们过程在旧建筑保护与利用方面虽然走的比较慢,但是上海走的还是比较快。这个是民生路码头的粮仓,我们星期天有一个论坛,关于码头滨江区城市功能再开发与利用的论坛,我可能去做主持人。民生路码头有很多的设计单位做过设计,到底现在做什么,现在不明确,万科也想拿其中一部分,我们也协助万科团队做过一部分的研究,万科在翡翠滨江也有楼盘,这个东西未来再利用,包括所描绘的途无论图景对万科的品质提升和价值提升是非常重要的。

  我们也会谈到文化资本价值和概念,对上海来讲大量的工业退出中心城区,最典型的上海世博会,这个是老建筑利用量最大的世博会。上海很好世博会契机,把公共空间发展的目标,如果没有世博会,造船厂,发电厂可能还在黄浦江,黄浦江能够向市民开放,世博会成为了很大的助推作用。曾经第一期世博会选址在川沙,因为世博会的惯例选择一个郊区,相对来讲可以复兴这个地区。包括今年米兰的世博会也是选择在郊区的地方,做完以后也是在拆除,中国馆也是要拆除,但是中国馆联系要运回到中国,要利用残存的价值,很多城市都在谈,据说青岛谈的可靠性比较大,要它重新复兴。

  老工业退出之后,上海留下了很多工业遗迹和工业用地。我现在做杨浦滨江,这里面有几十家厂,我们最近做概念方案。我昨天谈纺织控股集团的老总,原来是30万人的企业,现在留下来是10万多人,160多万平方米,这个是一个纺织企业,还有其他的企业在里面,明天下午也有论坛,我们要利用这些产业重新发展。上海做的很多事情进城市更新有关。

  这个民生路码头初步的方案,据说孙区长要请国际最大牌做民生路改造,我们聊起民生路码头,上海很多建筑师参与过民生路的码头设计,但是一直不满意。这个是万科翡翠滨江,包括有商业地产的开发,创意园区,包括政府行为和活动。像新天地的开发1998年开始做来之前碰到陈建邦,我们当年也在探讨新天地的改造。新天地大量的复健,我们做的房子是意大会址的旁边,我们创新用了玻璃天棚,还要考虑车辆通行,我们做完以后,自己提的一桶泥浆水在上面刷,现在看下来,新天地的房子保留非常好。老的砖头都留下来了,所有的地方都编好号,在恢复,包括南北里打通。1999年每平米土建造价是1万块,大家可以想象每平米1万块的代价,当时新天地靠这个项目一举成名,他们投入度非常大,包括设计的要求非常高。从当年来说,这个设计费已经出的非常高,整个香港品质带入,一下子把品质做好。

  后面的砖头都是都把老砖切三片贴上去,最终氛围还是不错,成为上海为了体会,回顾老上海想去的地方,成为外地人来一定要去的地方,我们做这个房子除了一面墙和一大会址另外的部分也是新建,我们还有很多艺术街区,红坊。改造的模式也可以多样化,所以改造的形式从非常小的民居,到住宅到工业建筑到公共建筑,这些都面临改造和更新的形式,这里改造成为国家博物馆了,包括像世博会用了大量旧建筑来做。

  旧建筑怎么来做?凡是有一定的年代之后,逐渐老化之后就称为旧建筑,有的叫做既有建筑,既有建筑年代更加靠前一点。我们分成几大类,我们叫做建筑遗产,这个是最古朴的,第二个文物类建筑,第三个历史性建筑,第四个既有建筑。文化建筑像五台山,历史性建筑不同的地方也不一样,上海叫做优秀历史建筑,天津叫做风貌历史建筑,不同的地方有不同的叫法。上海市公布了5批优秀历史的名单,大量性,我们觉得可能所说既有建筑,我觉得大量存在一般性旧建筑量非常大,因为我们知道在七八十年代大量没有建筑师参与的建筑非常多,但是实际还是有寿命,但是没有设计含量

  为什么大家越来越喜欢建筑的改造,一个是处于环保理念,一个是建筑师的文化观,在历史维度所体现出来的美学价值。我觉得建筑师的角度来考虑,如果放在更大的范围,我觉得有一个文化资本要素,老建筑经过历史的发展之后,它在老建筑所承载文化,记忆情感等等,它形成一种称之为文化资本要素的东西,为什么觉得很可惜,很多开发商,或者建筑师认识到资本要素加以扩展的话,很有意义。旧建筑包含差异性,独特性,真实性形成巨大文化资本。

  我们如何积极利用文化资本赋予新的功能,我觉得这个对于它的价值再开发,再利用,如果这点意识有的话,都可以对文化资本在挖掘。对老建筑来说就是做价值评估,到底有什么样的价值,从我们的角度来看可以分为几类,一类有历史文化价值,一个城市空间,产业演变带来的价值,另外重要的人物,事件,古居。第三个情感价值,这个情感价值不能忽略,像北京里面798其实也是对情感价值的一种呼应。

  还有艺术审美价值,它有艺术风格,还有生态环境价值,很多城市回去以后,说不认识这个城市,实际就是记忆被切断。大家来上海,比如说在这里开会,大家觉得不像上海,大家去老上海区域走一走,你会觉得那个地方像上海,这个就是城市有识别性。还有科学技术价值,社会经济价值,很多房子平均寿命25年到30年,但是真正的房子,几百年,几十年的房子也是可以用,它本身的寿命没有到,为什么要拆除?是别的价值要往上添加,可能经过改造之后经济价值可以延续。

  刚才谈到价值评估,改造策略总结分为三类,一个叫做保护性的改造,针对优秀历史建筑,第二类再生性改造让它获得再生,重新获得文化影响。大量采用批判性改造的策略,我们重新对它的功能,文化,艺术定位做全面的改造,保护性改造像小心翼翼,但是再生和批判性改造就是动刀,动手术的。每一个力度其实完全不一样的,当然报建,报批的力度也是不一样。今天时间关系都没有仔细谈应该采取的手段。

  这个是非常普通在康乐路的教学楼的建筑,大家可以看到大量教学建筑是这样,它也有时代特征,其实很多改造建筑当中,还有一个重要原因,改造建筑可以拿大一定的优惠政策,当时街道找到我们以后,只有走改造这条路才能维持它的位置。这个是改造前的状态,这个是改造之后的状态,包括材料运用,结构的加固,这个是我们工作室,改造之后成为我自己的工作室,还有木梁价值本身再挖掘,我们用工人打磨之后,呈现出木头本身的价值和魅力,这个是改造前的院子,瓦都掉下来了。但是我觉得这个恰恰是值得利用的空间,改造完之后,晚上就是这个场景,右边的墙打开木,借景,把景色借到室内。

  包括老的数目都做了保留,还有别的故事和说法,由于时间的关系没有办法说了。最后一个项目是上海世博会的项目,这个是城市未来馆,之后改造上海当代艺术博物馆,大家可以看到改造的历程。我们对于6年改造过程中,对于比例,包括材料色彩都做了延续和发展,它更多是浓缩城市变迁史的展示,大烟囱成为了特别的展区跟城市可以联动,当时提出几个理念,一个有限干预,里面有一些空间特色,有一些特制元素怎么可以保留下来,第二个日常性接触,我们希望它内化城市,里面有 内化城市广场,有咖啡厅,有教育的地方等等。

  这个柱子是H型柱子,因为展厅是完美的界面,我们用H型的部分作为疏散的部分,这个是内部螺旋一廊,我们做了很多的展示,我们都不设台阶,更加重要3千平方米大平台,曾经做的时候,最后表态如果不做这个大平台,对于上海这么好地理位置来说对不起这个建筑,同时对不起上海两千多万的市民,如果不做,我们都会后悔的,我那天会上讲完后,下面 一片沉默,但是还是决定做了,我们很高兴给上海提供了这么一个平台。最后是特征的元素,不是处理掉,还是加以强化。

  WA城市贡献奖给我们评价是创造丰富而简约的空间,成为是日常行文化事件发生的舞台,这个是获得WA城市贡献奖的一部分,城市的未来某种程度来讲是取决于现在看待过去的态度。谢谢大家!

  【主持人】:下面进入第三部分讨论环节,有请我们的主持人北京信诚百年工程技术有限公司总经理赵强,大家掌声欢迎!

  【赵强】:大家上午好!我受主办方的邀请客串本场的主持人,高兴有机会面对面设计师大咖沟通有创意的话题,一会邀请的嘉宾有三位都是老外,而我本人是ABC的水平,可能有一些沟通的问题,我们感谢翻译的美女给我们多多帮助和支持。我们隆重 介绍一下上台的嘉宾:

  其实商业建筑在中国非常多,既不完全统计上海在2014年商业建筑保有量大概5500万平米,而上海2015年新增商业面积是2千多万平米,上海人均商业面积达到每人5平米,这个已经超过香港购物天堂的量,今天参会除了建筑师之外,我本人也是顾问公司,还有迥开发商的同事,一方面新的商业建筑不断涌现,对于的旧的商业建筑如何面对新的挑战,同时焕发出新的生命出来,下面引出了新的话题,当旧的商业遇到新建筑,如何让旧商业焕发出光彩。首先有请徐先生分享一下在杭州新天地当中的一些经验!

  【徐天明】:大家好,我是一个开发商,来自于杭州新天地集团,这个公司主要从事大型城市综合体以及旅游的开发。现在商业综合体非常多,全国都一样,尤其是商业综合体像雨后春笋一样冒出来的,酒店,写字楼,MALL都差不多,MALL卖的东西差不多,品牌也一样,所以叫做千篇一律,数量那么大,千篇一律所以就导致商业地产非常难做。

  前面比较多的是讲建筑,讲设计,我抛开建筑和设计讲一下商业怎么去创新,跟其他综合体一样的东西,我就不讲了我以杭州正在做的项目为例,就是杭州新天地做城市综合体有什么创新?杭州有一个新天地是非常大型城市综合体,占地56万平方米,建筑面积是180万方,这个项目也是杭州市一级商业购物中心,商务办公中心,我做这个项目的时候,也面临着很大的挑战,这么大的项目,又是千篇一律城市综合体,靠什么去吸引人流,靠什么去缩短时间换空间,随着时间的推移,随着城市的扩张,人的购买力提高,这个城市会成为中心,怎么样缩短时间,这个就是一个挑战。

  杭州新天地这个项目,我们主要做了两件事情,就是创新的事情主要是两件,彩票查询,第一件定位为文化旅游中心,杭州是一座旅游城市,现在游客都在西湖边,进不了城市,因为城市没有什么好玩,只要把游客1%引到这个地方,这个地方马上变成很热闹繁华商务中心,为了这个定位,我们保留了大概6万方工业遗存,保留铁轨,工厂里面火车头很多工业元素保留下来,光是保留工业元素没有用的,关键把工业元素怎么样跟业态相结合,我们很多工业遗存在工业方面,往往走向两个极端,因为是工业遗存,老建筑,很多人当做文物一样对待,里面做博物馆,做高档美术展览,很有文化气息,但是没有几个人去看,人流不够。

  第二种就是商业化,搞餐饮,搞零售,这个跟旅游不搭了,既然要做旅游,这些工业遗存跟什么样的业态相结合,这个是非常关键的。走的太高大上没有人来,小众化人太少了。所以杭州新天地这个项目其中有一个老厂房,我们花了很大的精力,上海人都知道加拿大有一个太阳马戏团到上海巡演过好几次,上一次巡演是杰克逊,在中国没有一个常驻表演的地方,只是一个巡演。这次从太阳马戏团从拉斯维加斯来巡演,这个就是做旅游的。比如说在老厂房里面搞大型的婚庆一个场地,现在没有专门为婚庆服务的设备,所以在老厂房里面搞婚庆的表演,类似这些搞了很多。把杭州新天地这个项目做成旅游目的地,这是我们做的第一件事情。

  第二件事情我们很多人都说城市综合体特别是商务办公大量必须要行业聚集,很多专家都这么说,但是说说容易,做做难。行业聚集是很难做的,但是有一种行业是很好聚的,就是新行业,今年3月份国务院授予杭州一个跨境电子商务的称号,昨天开专家论证号,授予跨境贸易小镇的正好,也就是入驻杭州新天地的企业,他们将享受政府税收政策,政府财政补贴,只要是符合跨境贸易的,包括我们在里面也做了O2O的体验街,也是全国第一个最大的。再过两个月就开张的,到时候欢迎你们去看一下。里面有很多以国家馆形式,比如说上海馆,日本馆,意大利馆,卖的东西跟国外是同步的价格。希望通过O2O跨境贸易的形式,来打造完全不一样的商业,所以讲了很多,主要我觉得还是做了两个事情,一个是把旅游做起来,一个是把新的业态做起来。谢谢!

  【赵强】:感谢徐先生的分享,如果旧建筑开发商不能为了改造而改造项目,一定赋予新的生命,新的价值,业余新的业态,适应社会的需要,另外赋予新的建筑在里面,让旧建筑焕发出新的形象。

  【AndreaDestefanis】:非常感谢您的介绍,我是来自意大利,我很多次来到上海,12年前就来到上海,主要从事的项目有关建筑的改造和创新,我接触的项目都强调创新,比如说789。我今天这么荣幸和这么多嘉宾在一起商讨城市更新,接下来十年里面业务还有极大的发展空间,现在很多人讨论如何去旧区改造,尤其现在是一个新的经济发展周期的其实段,很多人讲如何持续计量中国经济增长,肯定在微观上,从日常生活中作商业经营地点,也就是说商业地产的开发来着手,这也是为什么觉得所做的商业,对于国家,对于社会的理由。如果要进行旧区改造,我们也可以找小而精的项目,像上海有很多的类似的项目,包括在浦东,以及包括浦西。

  其实对于场所来进行开发已经是久有之的计划,问题如何进行和谐的开发,因为在中国拆迁的阻力非常大,要调节各方面的冲突,我们的建议可以通过商业的愿景,通过当地改造成一个商业地产项目之后,如何去吸引外资,投资来说服政府做一些工作。

  第二点定位要更加清晰,刚才徐总讲到有很多相似定位的项目,上海老工厂已经非常多了,我们告别粗放型的埋头,不能随便找到一个项目去就做,要不然很有可能以失败而告终,我们要有清晰差异化的定位,强调它是一个工业化后现代的特点。

  第三点创新,创新在中国其实很多面性的问题,一方面都说创新重要性,但是什么是创新,我们经常有理念上的差异,创新不能追求形式,比如说建筑的创新,要有实际的功能性,要真正吸引到人。还有一点要吸引国际大牌,比如说商业地产,特别强调娱乐休闲,购物结合在一起,吸引到什么样的品牌,这个就决定了定位,我们可以以吸引的品牌来进行定位。

  根据上海浦西大概25个旧城区改建而成特色的地带,我觉得要突出一个体验,生活方式,你可以结合当地的传统特色如何去因地制宜,有不一样的消费体验。像高端城市消费者越是要注意体验,如果要到实体店消费就是要强调体验,它甚至作为经常到这个地方,可以归纳为小资,新天地在上海这么成功,就是代表小资生活的崛起。最后强调一下,我们要协调好资源的开发,它必须要持续性的发展,包括从环境方面,包括文化传承可持续性发展,我们要保护它的传承我们特别喜欢新天地的案例,像新天地开发的时候,我了解代价是非常大的,但是收益远远高于它的付出。

  上海石库门的房子,人们自然而然想到新天地,这是很有趣的现象,也是非常成功。这点接下来要强调的。

  由于中国日新月异的变化,其实我第一次来到的中国跟现在看到的中国已经不一样,我很遗憾有历史建筑之前没有受到保护,但是现在政府越来越重视这一点,我们所讲文化传承和政府管理意识的改变,随着经济的发展,中国可以去更多关注到文化的传承,这一点我觉得是一个大的趋势,像我们这样的行业未来越来越受到政府的支持,并且跟政府联合起来进行城市整体的重建。

  【赵强】:非常感谢,他谈到几个关键词就是多种文化的融合,在商业项目改造的重要性,包括创新也非常重要,创新的方案,创新的思路,另外融合创新,分享在设计中的特点,对一个旧建筑而言,我相信可以通过新的业态,新的建筑方案设计,包括室内设计让建筑可以新展示新的形象,但是旧建筑改造的过程中,中国在高速发展建筑能耗非常大,能耗水平非常高,导致了很多项目不能持续,可能能耗的原因使建筑持有者也是不堪重负,我们经过多年的研究和调研,我们发现很多的商业建筑在能耗水平差别非常大,好的建筑每平米的每年的能耗大概在150度电,但是高的建筑达到400度的电的水平,如果这样高的能耗对运营方来说带来非常大的压力。

  所以我想强调一下我们开发商,业主在想对于一个旧的商业建筑如何适应新的挑战的时候,也一定在提出更多的要求和更高的目标。由于我们设计,我们在这方面讨论各种新的技术运用来实现这个目标。未来我们可以在很多细节来进行讨论。

  刚刚谈到开发建设过程的事情,旧建筑经过设计之后,进入运营阶段之后,又有什么样的反馈,我们请出我CLAIER雅悦酒店的经验。

  【ClaireHara】:大家好,我是培悦酒店的总经理,因为我的工作让大家作为一个开发商,建筑商的时候,更多是考虑在整个区域内建造展开这么一个建筑,我最后不会把他们的愿景打破,在改造的时候,我们其实就开始盈利了,在08年的时候开始改造的时候,我们就致力于打造一个环境友好型的酒店,我们是中国第一个零碳排放的酒店,我们有很多住户,很多客人,我们的客人从很远地方飞到上海,不可能不排放,我们怎么解决这个问题,我们跟合作伙伴联合来解决这个问题。我们跟他们在内蒙古种树,这样碳就可以综合,我们要做综合性的酒店,这个酒店就生存,盈利就可以了。

  而是综合碳排放,我们当然要为客人提供最好的服务。听起来有点怪,怎么叫做零碳排放呢?我们希望自己对社会负责任的企业,我们在不同的领域综合,我们在这个领域排放的碳。在酒店客人可以住的非常舒服,玩的很开心,还是有这些所有享受的服务,仍然是一流的食品,饮料,但是你自己的客人感觉会很好,因为你做一切都是有责任去排放。

  所有这些评级都有综合,有一些种子带回去种到自己的后院,或者是阳台上,我们还有一些智能系统,比如说摇控器离开房间之后,你可以关房间里面灯和空调,从外面可以关掉,如果空调开着,如果忘记关窗,你可以有一个遥控机器离开酒店以后仍然可以关窗,这些理念在建造的时候就进行规划。

  我们在 规划的时候强调不仅是空间,不仅是建筑,而是我们在多年之后仍然可以坚持的零碳的理念。

  【赵强】:对于一个运营的酒店,而且是高端酒店,大家通常理解肯定给客人提供非常舒适的环境,会不会消耗相当多的能源才能做到这一点,刚才听到嘉宾的分享打破了这点,更多意义节我们客人带来环保意识,怎么样带动企业和客人更加注重环保。下面有请BRIAN先生分享一下对历史建筑的价值分享。

  【BrianAnderson】:大家好,主持先生,各位女士,先生非常感谢大家邀请我来到这里,这个题有点大而刚才有非常好的演讲者已经讲到历史文化的保护,我可能讲的东西有点重复,但是这一点很好,说明我们最终目标是一致的。我们不停重复这点很重要。

  我的公司在1947年在英国成立,在二战之后成立的。伦敦当中在二战当中受到了很大的破坏,我们在战后找到了三个合作伙伴,他们意识到有很多的旧建筑和老建筑是非常重要的。我们还是把他们保留下来,尤其在城市里。于是我们故事就开始了,现在是有300多位员工的企业,现在办公室在英国各大城市多都有,我们在香港也有办公室,我工作就是在香港,我的家人也在香港,在印度,墨尔本,澳大利亚都有工作。

  我们的工作目标让大家意识到老建筑的重要性,在老建筑当中发现新的作用,我们发现新的用处可以让老建筑保持持续发展的状态。我们也希望有一些老的建筑为新时代的人们所理解,所记住,我们希望利用这么一个重建的事业,让大家理解很多很多年前有这么一个人,利用怎么样一个技术在这样一个建筑当中生活,或者工作,我们希望用更加经济的方式,如果造新的建筑,拥有同样的功能的话,肯定需要更多的材料,我们希望通过重建这个事情,让过去与未来结合起来,未来新生代理解建筑,我们需要让建筑变得更加现代化。

  过去30年当中,尤其是欧洲,我们碰到的情况 就是一开始重建是为了经济因素,因为更加的经济,更加的便宜, 重建比新建更加便宜。我们今天听了很多上海优秀的案例,跟我这个点完全一样,就是重建是一种爆发性的增长,而不仅仅是维持原来的作用,更多是挖掘它的能量,所以在设计的时候要挖掘这个地点,这个建筑蕴含的内涵。我们的动力在设计之初,在开工之前就要想好有可能放出来的能量,如果不了解旧建筑的话,如果不了解它的重要性,不了解原理怎么可能去在未来发挥能量呢?

  你要做一个很好的商业规划,有一个案例目前在香港做了重建的项目,它是在16个旧建筑上做105项重建的工作,这个地点是老监狱,还有一些老的法庭都是在60年代用的场所,而且现在已经完全不用了。我们当时需要做这个重建的时候,我们进行了多可能性的讨论,可以建居民房,可以建酒店,但是最后决定,最好的利用方式就是艺术的利用,现在决定做艺术的改造,明年就可以完工了。

  现在就做了很多,比如说节能性现代艺术的展出,包括里面艺术含素,社会重要性,很重要的是香港政府最后批复了重建的项目,非常的支持我们,我们做这么一个研发,这么一个研究,是我们做的这个项目核心的内容,所以研发很重要。

  在澳大利亚墨尔本也做了火车站改造项目,跟前面重复一些内容有相似之处,之前说到历史文化的保护,非常花钱,但是收益不大,但是我们的项目尤其在伦敦的项目,就是把综合性的活动场所变成了居民居民房,因为我们一开始的时候,就关注了这一点,周围的居民非常需要租房,而且关注非常的少。我们前期做了很多的工作,我们最后决定保留一部分,我们觉得一个城市资产就是它的人,建筑也是有人去创造,所以人是第一资产,主要的资产。

  通过这些建筑人,这个城市的人可以保留一种文化的身份,作为人和社会的结合,可以给你一种文化身份证,对我来说这个非常重要。

  【赵强】:谢谢,对于发现旧建筑的价值,赋予新的价值,对于开发商,设计师,政府都是永恒的线位嘉宾的分享,我有一个问题想跟四位嘉宾探讨一下,我想问一下徐先生,对于杭州新天地这么大体量项目而言,既要做到新的创意,又要平衡成本,你是怎么解决这个问题的?

  【徐天明】:刚才我听到大家都在讲老建筑的商业化利用,老建筑商业利用哪几个途径,我没有从理论去研究过,但是通常做法就是几种,第一种是最便宜,成本最低,向政府申请文化产业园,不需要去交钱,房子也是现成的,成本最低,但是它的缺点是什么?只能改造,不能新建。第二个面临政策风险,因为很多地方政府跟中央 土地管理,政府管理是不符,申报文化产业园的项目,有的是20%,或者30%只能做商业,其他只能做办公,里面有很多的限制条件,里面成本最低,但是限制比较多,政策风险也是比较大的形式。

  第二种形式政策风险相对小一点,成本高一点,就是老建筑,向政府提出,将来交它地租,它的优点政策风险性小,因为我向政府交了地租,我可以按照商业业态去布局,不会有人来罚款,缺点也是一样,只能改造不能新建,但是改造的成本非常低,因为前面两种形式都没有新建筑的规范来制约,特别是没有节能的制约,原来的房子也没有人来验收,成本很低。

  第三种形式成本最高的,老建筑把它商业用地出让,这个也是蛮多的,以前还把老建筑,现在各个地方放开了,拉建筑出让容积率就是1%,不管多少高,里面自由割,割多少不管你,这类成本最高,要交土地出让金,更加严重是什么,把这些老建筑视同为新建筑,所以建筑设计,验收都是按照新建筑规范来验收,确实比较麻烦。节能很多老建筑做不到,就面临全部要拆掉,或者老的仅仅是一个装饰品,建造成本也比较高,但是对开发商来说,三种形式有利有弊,不能说成本高一定不好,成本低一定不好,还是要根据项目情况来定。

  【赵强】:谢谢徐先生的分享,刚才徐先生在旧建筑改造方面,给很多开发商建议,下面请建筑师ANDREA先生,艺术,人文,自然融合过程障碍是什么?

  【AndreaDestefanis】:好的,我觉得这个很难用语言去描述,我只能去讲几个核心的支柱点,有关融合的方面,作为建筑师,我们毕生都是追随你这个问题的答案,像K11就是追求的体现,我们希望在设计过程融合艺术,文化,尽可能提升这两方面的参与度。自然环境保护有能耗,土地的规定,你按照规定去做就好了。像运作之后关于电的使用,这个可以通过建筑而且当中排线,还有设计路灯,更好的位置设计和并列的设计就可以减少自然资源的消耗。

  我们可以做整个项目当中只是一个部分而已,其实更多不是建筑设计室在设计,技术层面做。真正难的是,艺术和文化,这个管理层,开发商的主要 责任更多一些,像K11更多是一个文化商业中心,它会举办很多的艺术展就是一大特色。我当初接触K11的项目时候,我觉得和设计有关部分比较简单,占用的精力比较少,如何是通过设计定位于文化,艺术,商业中心的地方,提供更好的基础设施,而且是更好持续性发展的地方。我们在设计讨论会的时候,会收到很多的要求,可能一次会收到20 多个要求,首先有很多商业中心看起来和K11定位非常相似,这点我觉得没有什么太大的难度,因为可以通过建筑设计外观呈现出高辨识度的区别

  我更加需要开发商跟我们配合,把需求表达非常清晰,跟我们介绍一下招商有什么样的定位,有什么人过来,方便我们设计。

  【赵强】:我相信在文化艺术,包括自然融合过程中,很多时间跟开发商一起携手起来达到目标,这个给开发商提出了很高的要求,只有这样才能实现高度融合的建筑。

  雅悦酒店从工业厂房改造过来的酒店,而且注重的是零排放,我想了解你的客人对工业厂房改造的酒店,入住过程中更多的评价是什么?你有什么样的反馈吗?

  【ClaireHara】:目前从我们客人角度来说,大家都是比较尊重酒店的愿景,不过说实话并不是选择酒店核心要素,因为客人主要看地段,之前客人在各种场合发表的体验,是不是满意这个酒店。如果酒店是一个环保主义的酒店肯定给我们加分,不过遗憾的是,这个不会引起客人的注意,他们不会就此发表评论,我们特别注意从他们那里获得反馈,我们了解他们如何了解我们的酒店,99%的情况他们会说想尝试与众不同的体验,这个是我们抓住一个点,无论是零排放,还是什么,我们追求的就是与众不同。对酒店客人来说,他们比较高端,他们见识比较过,在很多大型城市呆过,他们知道怎么区别好坏的酒店。

  可能我和他们交流酒店反馈,体验的时候,他们早就交流过,因为他们这个圈子里面需要经常住酒店,我觉得可以把这个客人定性为酒店专家,而且需要新鲜的刺激,尤其从事时尚行业的人,他们本身需要新鲜的东西,像我们的酒店各方面的定位都是强调创新和与众不同。我们的调研显示,客人的留存率还是比较高的,因为我们可以给他们带来惊喜,我们通过和他们交流来强调零排放,但是这个不是作为主要销售卖点,而是再次吸引他们回来酒店,零排放有助于环境保护,时尚界的人士也关注可持续性发展,服装也会关注环境的问题。

  我们从这点跟他们找到诉求的结合点,让他们感觉住在这个酒店无形当中为慈善作出贡献,而且可以标榜自己的方式,这点很重要。

  【赵强】:很多客人因为酒店本身原因住到酒店,也因为酒店提供的服务,而对于酒店倡导零排放方面,没有太多的感受,也许可以增加客人在这方面的体验,比如说在酒店客房里面增加能源消耗的显示,也许客人在入住的过程消耗了多少能源,这样可以大大提高客人能耗的体验,对酒店有更深的体验。

  BRIAN倡导建筑不老,遗产永存的主题,在这样的主题之下,核心的价值理念是什么样的?

  【BrianAnderson】:非常感谢您的提问,我想以这样的方式来回答这个问题,之前我提到过为什么文化遗产如此重要,因为是代表一个城市的内核,新的建筑代表发展的程度,但是老的建筑漳县了你的身份,你上海人,还是英国人,是从什么文化语境走出来,有什么样的价值观和生活方式。

  在香港之前也提到过,曾经有一个项目是香港市中心改造,他们有法庭的地点,还有警局,监狱,这个机构是指法机构的所在地。他们把这些地区集中在当时的区域,现在也可以算是香港市中心的区域。最初设计师也是非常著名,我的偶像之一,也是英国的设计师,我经常跟别人说起,可以360度环视这个设计,从任何一个角度可以零差异有在带入感,不是在香港,而是在英国。所以在当地的地方依然保存原始风貌,引起了很多的争议,是不是这块地让他们这么闲置,尤其是当地华裔人士,他们觉得是殖民地的象征,不应该去保留了。我当时在接手这个项目的时候,也去问当地香港人,当你想到中央警局旧址,你想到这个地方第一反应是什么?有什么样的概念?这个是香港非常重要的部分,尽管带来的是阴暗的印象,因为在当时,尤其六七十年代的时候,英国殖民地也是警匪一家,压迫过很多中国当地人,但是仍然见证了香港的历史。对香港原住民影响非常大。

  我的中国朋友告诉我,尽管历史非常黑暗,但是要客观接受它,遗产是一个中性的词,并不是高兴才来接受他。

  【赵强】:各位嘉宾部分享了旧商业遇到新创意的经验,台下的朋友应该有一些问题与嘉宾做一些沟通,下面的朋友有什么问题要提出来?

  【徐天明】:一个项目做下来,难点非常之多,我刚才说的最早介绍两点就是所谓的创新,这个是最大的难点,一开始很困惑,180万方城市综合体,这么大的项目怎么做?按照惯有的模式做不下来。所以旅游这一块是做的最难,也是希望之所在,把项目做成旅游目的地,因为杭州本来就是旅游城市。

  【提问】:徐总我也有问题,我是专门做灯光设计,商业业态不管多少面积,一般是采自然光,第二是人工光,我们的这么大商业业态,你们晚上灯光用什么样的吸引人流,或者是不同于白天的体验,第二的问题我们做了很多旅游文化的综合体,但是运营的时候是赔钱,像太马戏团来说,从行业经营数据来说,它是赔钱的,非常长的投资周期,你在经营的过程有没有考虑过?从经营角度投资和回报之间怎么去平衡?

  【徐天明】:第一个是对灯光的要求非常高,要求再高都不过分,新天地里面有一个很大的功能,就是旅游功能,比如说杭州每年有一个西博会,最引人注目是樱花表演,几十万人。这几年为了表演,为了雾霾不放了,以什么来代替它?上海外滩灯光发生事故是去年元旦,我们可以看到灯光秀的吸引力,这么多人吸引到这个地方,最后发生了事故。所以一个大型综合体就要做类似的灯光秀,而是做成像上海外滩这样的,它是故事情节,3D灯光表演,但是它有一个问题,成本很高,投入很大,不能每天表演,所以这个盈利模式还是需要探讨的。这么大的成本投入,至少是值得研究,但是法国里昂做的非常成功,它靠这个 东西做成了旅游城市。我们还没有考虑好盈利模式。

  第二个太阳马戏团的投资回报,我不去评论万达的汉秀,第一选址在武汉,武汉不是旅游城市,武汉的人均收入能不能支持这么高的票价,它不是在上海。第三它的投资据说超过了15个亿,甚至超过20个亿,我去看过,成本确实是巨大的,连小小灯泡都是进口,看了这场秀之后我看不懂讲的是什么东西,又好象讲中国人的故事,又好象讲西方人的故事,主题不明确。

  我跟太阳马戏团CEO讨论的时候,以后要做什么样的秀,我为了跟中国人中国元素相结合,太阳马戏团最核心是西方的文化,西方的文化到中国来一定植入到中国的文化,不伦不类,不像中国,又不像西方,为什么太阳马戏团到中国巡演,这么多人去看,我们就是希望看到西方人的东西。

  杭州这台秀我们花了很大的决心,比如说成本,我们进行了全方位的考察,不仅国外的供应商,国内的供应商也进行考察,保守的估计投资是7个亿,票价可以到多少?80美金肯定有,在杭州,上海这样的地方80美金不高,这样算下来有利润。前景还是非常光明的。因为毕竟太阳马戏团在全世界有非常大的影响力,包括在上海有很多的粉丝。谢谢,

  【AndreaDestefanis】:不好意思我就想几点分享一下,在K11当中几个点分享一下,去年我们做了一个非常有名的展出,就是莫奈展。K11在保险方面花了很多的投资,这么重要的艺术品从法国运到中国,要进行这么多天的展出,我们在保险方面做了很大的投资。就算票价是1百元以上的话,就算有一千以上的每天的观众,成本还是非常高。如果这个标价全部加起来都不能覆盖全部的成本,太阳马戏也是一样的。但是知道它的延伸的价值,就像莫奈展做了很多延伸品,商场最后赚了很多的钱,而且世界上所有的报纸都在报道莫奈的作品这个有名代表作,在这一商场进行展出,这个是什么样的宣传效果。

  所以这个比世界上所有大公司在广告上花的钱收益都要大,这不是你做这件事情当下的收益,我觉得收益应该是长远去看更加大。

  【赵强】:我们的沟通意犹未尽。前途是光明,旧商业遇到新创意前途一定是光明的。

  【主持人】:讨论的非常紧凑,现在午餐时间,午餐在大厅,下午1点40回来!

  【主持人】:大家好!下面有请MVRDV亚洲区总监MARTA为我们带来拱廊市场走进缤纷的世界。大家掌声欢迎!

  【Marta Pozo】:大家下午好,首先感谢大家邀请我来到这里,有机会进大家分享一下在鹿特丹的项目,我们的项目叫做拱廊市场走进缤纷的世界,这个是新的项目,这个是旧城改造的项目,而且在城中心,所以要很好理解社会的环境,人文的环境,那么这样才能很好融入到市场当中。现在在鹿特丹一个公司,三年前在上海设置了办公室。

  如果大家有兴趣,这个是三位我们合伙创始人,20年前创立了这个公司,这个是在鹿特丹总部办公。

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